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Instandhaltungsrücklage in der WEG – auf diese Punkte sollten Sie
besonders achtgeben

Dr. Mahlstedt verrät Ihnen KOSTENLOS, welche Rücklage angemessen ist und wie Sie künftige Investitionskosten richtig ermitteln

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Liebe Eigentümerin, lieber Eigentümer,

„Retten Sie Ihr Geld!"

Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Wirtschaftsmediator &
Chef-Redakteur von
DER EIGENTÜMERBRIEF
seit über 5 Jahren

ich schreibe Ihnen diese Zeilen heute aus einem sehr wichtigen Grund.

Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsgemäße Verwaltung seines Gemeinschaftseigentums verlangen, wozu auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage gehört (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG). Damit soll die Finanzierung künftiger Reparaturen sichergestellt bzw. andersherum der Verwahrlosung des Gebäudes vorgebeugt werden.

Dies liegt in Ihrem Interesse als Eigentümer. Denn es ist ja sicher, dass früher später Reparaturen erforderlich werden, wobei nur deren Zeitpunkt und Kosten ungewiss sind. Wäre dann keine Rücklage vorhanden, könnten die Reparaturen so manchen Eigentümer finanziell überfordern. Dann aber würden Reparaturen unterbleiben, was dem Wert der Immobilie schadet. Oder die anderen Eigentümer hätten mehr zu zahlen, was ungerecht und unsolidarisch wäre.

Was viele nicht wissen: Nicht nur für künftige Reparaturen kann eine Rücklage gebildet werden, sondern zum Beispiel auch für die Finanzierung künftiger Rechtsstreitigkeiten. Auch können Sie vereinbaren, dass für unterschiedliche Teile des Gemeinschaftseigentums getrennte Rückstellungen gebildet werden, etwa für die einzelnen Häuser einer Mehrhausanlage.

Mit der Instandhaltungsrücklage verbinden sich viele Fragen, die nicht selten zu Konflikten führen: Wie hoch soll die Rücklage sein und wie hat der Verwalter sie in der Jahresabrechnung zu buchen. Oder bei Veräußerung der Wohnung: Kauft der Erwerber die Rücklage mit und muss er gegebenenfalls hierauf Grunderwerbsteuer zahlen?

Ich werde Ihnen heute KOSTENLOS noch 4 weitere Tricks verraten, mit denen Sie Ihre Eigentumswohnung zu dem machen, was Sie sich verdient haben …

Ihr gutes Recht: DER EIGENTÜMER BRIEF ist Ihr starker Partner in Sachen Eigentum

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Lassen Sie mich gleich zum Punkt kommen:

Die meisten Eigentümer verschlafen es, Ihre Eigentumswohnung mit kleinen Instandhaltungs- und Modernisierungs-Maßnahmen in Schuss zu halten.

Denn viele Eigentümer wissen nicht, das die richtige Instandhaltungs-rücklage ein wesentlicher Bestandteil der Entscheidungsfindung ist!

Als Wohnungseigentümer können Sie deshalb die folgenden Anforderungen an die Planung einer objekt- bzw. gewerkorientierten Instandhaltungsrückstellung durch den Hausverwalter stellen:

  • Die in der Jahresabrechnung aufgeführten Zahlungen müssen verständlich und nachvollziehbar sein (Berücksichtigung von Entnahmen und Kapitalverzinsung).
  • Nachvollziehbarkeit der Instandhaltungsplanung
  • Transparenz der Instandhaltungsplanung

    Natürlich lässt es sich nicht verhindern, das Häuser auf Dauer altern …

    Für Instandhaltungsrückstellungen können deshalb folgende Ziele gelten:

  • Durch die Bildung einer Instandhaltungsrücklage soll der Finanzbedarf der geplanten Immobilieninstandhaltung in einer durch die Eigentümergemeinschaft bestimmten Höhe gewährleistet werden.
  • In Anbetracht des allgemeinen Lebensrisikos soll darüber hinaus eine entsprechende Mindestrückstellung zur Deckung unvorhersehbarer und akuter Instandhaltungsbedarfe angesammelt werden.
  • Die Höhe der regelmäßigen Zahlungen zur Instandhaltungsrückstellung muss der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer entsprechen.

    Was Sie sonst noch von Ihrer GRATIS Prämie
    erwarten können:

    So ist Ihre Rücklage richtig zu buchen!
    So können Sie die Höhe Ihrer Rücklage berechnen!
    Wie die Rücklage korrekt angesammelt wird!
    Eigentümerwechsel: Was geschieht mit der Rücklage?

    Die Bildung der Instandhaltungsrückstellung ist üblicherweise in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen. Die Zahlung zur Rückstellung wird mit den Hausgeldpauschalen erhoben. Es gilt der Grundsatz des „sparsamen Wirtschaftens“. Die Höhe des Hausgeldes muss angemessen, d. h. kostendeckend sein, Nachzahlungen als auch Rückzahlungen sind zu vermeiden.

    In der Praxis der Hausverwaltung werden verschiedene Verfahren zur Festlegung einer Instandhaltungsrücklage angewendet …

    Hier sollten Sie als Eigentümer unbedingt IHRE Interessen vertreten!

    Beachten Sie zum Beispiel: Bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums verbleibt der Anteil an der Instandhaltungs-rückstellung im gemeinschaftlichen Eigentum.

    So schützen Sie Ihre Eigentumswohnung!

    Bei den Interessen der Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft kann grundsätzlich zwischen Kapitalanlegerinteressen und Eigennutzerinteressen unterschieden werden.

    Als Kapitalanleger sehen Sie das Wohnungseigentum in der Regel unter Renditegesichtspunkten und sind häufig nicht bereit, einer höheren Rückstellungsbildung zuzustimmen. Durch die Bildung einer Instandhaltungsrückstellung wird Kapital gebunden und steht dann für Ihre anderen Investitionen nicht zur Verfügung. Für Kapitalanleger ist deshalb eine kurzfristige hohe Sonderumlage (Periodenaufwand) interessant, da diese aktuell steuermindernd wirkt.

    Wer muss sich um die Instandsetzung kümmern? Sie oder Ihr Verwalter?

    Wer bezahlt die Rechnungen?

    Welche Instandsetzungs- und Instandhaltungs-Maßnahmen müssen überhaupt umgesetzt werden?

    Viele dieser Beschlüsse müssen auf der Eigentümerversammlung getroffen werden …

    Aber wenn Sie nicht die passende Mehrheit zum richtigen Beschluss haben, können diese Spielchen Sie schnell bares Geld kosten …

    Sie haben von der gesetzlichen Seite etliches zu beachten, um nicht in irgendein Fettnäpfchen zu treten …

    Doch ab heute müssen Sie sich darüber keine Sorgen mehr machen!

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    Sie möchten die Fenster austauschen, das Dach neu eindecken oder das Haus streichen?

    Für jede dieser Maßnahmen benötigen Sie einen Beschluss Ihrer WEG. Und dabei ist Vorsicht geboten, denn je nach geplanter Maßnahme sind unterschiedliche Stimmenmehrheiten erforderlich.

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    Schon seit Jahren arbeitet der Chefredakteur diverser Berater-Briefe als selbstständiger Rechtsanwalt in Berlin-Charlottenburg. Dabei berät und vertritt Dr. Mahlstedt insbesondere Vermieter, Mietverwaltungen und Wohnungsunternehmen auf dem Gebiet des Wohn- und Gewerberaummietrechts sowie auch des Wohnungseigentumsrechts. Daneben schreibt er Fachbücher, hält Vorträge, führt Inhouse-Schulungen durch und ist als Wirtschaftsmediator tätig.

    Er kennt die Probleme der Eigentumswohnungsbesitzer aus erster Hand und erlebt täglich, welche kleinen Fehler Sie als Vermieter oder Selbstnutzer Ihrer Eigentumswohnung viel Geld kosten können!

    Dadurch kennt er auch besser als jeder andere die Gefahren beim Kauf einer Eigentumswohnung – und kann Sie vor diesen schützen.

    Und Sie können ab heute von diesem Wissen profitieren.

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    Er steht Ihnen zur Seite und hilft Ihnen, das Projekt Eigentumswohnung in Angriff zu nehmen. Und das ohne irgendwelche unnötigen Risiken.

    Denn nicht nur die Instandhaltung und Modernisierung Ihrer Eigentumswohnung birgt viele Risiken …

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    Ihr



    Manfred Heuser

    Herausgeber „Der Eigentümer Brief“

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